ЭСКРОУ — ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ
Три способа оплатить. Легален — один.
Без счёта в банке ОАЭ нельзя просто перевести цену застройщику или продавцу. Наличные и крипта выводят вас за рамки системы. Эскроу ставит между вами и сделкой банк ОАЭ — и это единственный путь, который Земельный департамент Дубая признаёт при регистрации права собственности.
От AED 7,500 — стоимость закрепляется в договоре до подписания.
ПОЧЕМУ ЭСКРОУ
Три способа отправить деньги. Легален — один.
Большинство иностранных покупателей не понимают: чтобы зарегистрировать недвижимость в Дубае на своё имя, нужен Manager's Cheque — гарантированный чек от банка ОАЭ. Без счёта здесь этот чек должен пройти через регулируемое эскроу. Не через кошелёк, не на чьё-то личное IBAN.
SWIFT-перевод из вашего банка на эскроу-счёт в банке ОАЭ, открытый под номер вашей сделки.
- Юридический статус
- Согласовано с DLD, AML
- Бумажный след
- Банковский, признаётся в суде
- Кто держит средства
- Партнёрский банк ОАЭ — не Idigov
- Если сделка сорвётся
- Возврат строго по договору
Idigov — одна из трёх компаний в ОАЭ, авторизованных проводить такое эскроу для иностранных покупателей. Manager's Cheque выпускается на имя представителя и забирается в DLD в день закрытия.
Привезти физические деньги в ОАЭ и передать продавцу, брокеру или застройщику.
- Юридический статус
- Не принимается DLD
- Бумажный след
- Отсутствует
- Кто держит средства
- У получателя — мгновенно
- Если сделка сорвётся
- Гражданский спор без следа
Свыше AED 60K требуется декларация на таможне. Ни один банк, ни один сотрудник DLD, ни один суд не примет наличный приём как подтверждение оплаты при регистрации.
Отправить USDT, BTC или другую крипту на кошелёк продавца или OTC-стол в Дубае.
- Юридический статус
- Не признаётся DLD
- Бумажный след
- Только on-chain
- Кто держит средства
- Владелец кошелька — мгновенно
- Если сделка сорвётся
- Практически невозможно
Конвертация крипта-AED законна через лицензированные биржи, но DLD не зарегистрирует право, пока эквивалент в AED не придёт через банк ОАЭ. Эскроу всё равно нужно сверху.
Шесть шагов. Одно эскроу.
От выбора квартиры до получения ключей — что и когда происходит, что вы подписываете.
РЕАЛЬНЫЙ ПРИМЕР
Как это работает на практике — удалённый покупатель.
Покупатель из Казахстана хочет приобрести двухкомнатную квартиру в Downtown Dubai за AED 4 млн как долгосрочную инвестицию для семьи. Средства лежат в его банке дома. У него нет резидентства ОАЭ, нет счёта в банке ОАЭ, и он не планирует лететь в Дубай в день закрытия.
Что фактически происходит
- Представитель в ОАЭ подбирает квартиру в Downtown и подписывает OTP с продавцом от имени покупателя.
- Мы открываем эскроу в партнёрском банке ОАЭ за 1–2 часа под номер сделки.
- Покупатель подписывает договор эскроу удалённо электронной подписью. Получателем будущего Manager's Cheque указан резидент ОАЭ из числа близких родственников. Паспорт покупателя приложен как идентификация, а его счёт в домашнем банке указан как канал возврата средств, если сделка сорвётся.
- Банк покупателя дома переводит AED 4 млн (в USD или эквиваленте) по SWIFT на эскроу-счёт партнёрского банка. Перевод поступает за 1–3 рабочих дня.
- В день закрытия партнёрский банк выпускает Manager's Cheque на имя представителя. Представитель забирает чек по Emirates ID, идёт в Trustee Office DLD, передаёт чек продавцу. Право собственности регистрируется на имя покупателя.
- Если бы на любом из шагов 1–5 сделка сорвалась, банк-партнёр вернул бы средства на домашний счёт покупателя, указанный в договоре. Без потерь, без споров, без брокера, у которого «застряли» ваши деньги.
Покупатель так и не покинул Казахстан. Никому не выдал доверенность. Деньги прошли путь от его домашнего банка через регулируемый банк ОАЭ в недвижимость, оформленную на его имя — со следом, который читают регуляторы трёх стран.
Средства — там, где смотрят регуляторы.
Два слоя надзора над каждым дирхамом, проходящим через сделку.
Эскроу в банках ОАЭ.
Эскроу-счета открываются в партнёрских банках под надзором Центрального банка ОАЭ. Хранителем средств в период эскроу является банк — не мы.
Банки-партнёры (для иллюстрации)
Согласовано с процессом DLD.
Каждая сделка структурируется по официальному процессу регистрации Земельного департамента Дубая. Manager's Cheque, именные получатели, AML-документация — всё, что ожидает DLD, и ничего лишнего.
Названия банков указаны в информационных целях. Idigov Escrow не является банком и не хранит депозиты — средства держит регулируемый партнёрский банк под номер вашей сделки. Idigov — одна из трёх компаний в ОАЭ, авторизованных вести эскроу при покупке недвижимости иностранными покупателями.
Что покупатели получают с нами.
Цифры, стоящие за обещанием.
Частые вопросы покупателей из-за рубежа.
Да. Договор эскроу подписывается удалённо электронной подписью, средства уходят SWIFT из вашего банка на эскроу-счёт партнёрского банка ОАЭ. Единственный шаг, требующий физического присутствия, — день закрытия в Trustee Office DLD, и его выполняет указанный в договоре представитель, не обязательно вы.
Да — для покупателей-нерезидентов это и есть стандартная схема. До подписания договора вы указываете получателя: обычно родственника-резидента ОАЭ, вашего юриста или авторизованного представителя Idigov. Банк выпускает чек на это имя, человек забирает его и передаёт в DLD в день закрытия. Его паспорт приложен к договору для аудита.
В каждом договоре эскроу прописана инструкция возврата — обычно перевод на тот же счёт в домашнем банке, с которого пришли деньги. Если продавец отказывается, выходит из сделки или регистрация невозможна, банк-партнёр возвращает средства на этот счёт. Возврат идёт от банка, не от нас, и только по подписанному договору.
DLD требует именно Manager's Cheque для регистрации в Trustee Office — альтернатив банковским переводом нет. Однако если вы продавец и используете наш сервис, банк может вывести средства международным переводом после закрытия. Для покупателей чек — обязательный регуляторный инструмент, и мы работаем строго в этих рамках.
Чёткий скан паспорта (и паспорта представителя, если такой указывается), подписанный с продавцом OTP или MOU, и один документ о происхождении средств от вашего банка — обычно выписка за 6 месяцев. Если для AML потребуется что-то ещё, мы координируемся напрямую с комплаенсом вашего банка.
И партнёрский банк ОАЭ, и Idigov делают AML-проверку по каждому эскроу — это обязательное требование, и именно оно делает этот путь легальным. Если деньги имеют чистый, документируемый источник (зарплата, доход бизнеса, продажа актива, наследство), процесс проходит спокойно. Мы заранее говорим, что банку нужно показать, чтобы перевод не застрял на AML-деске.
Эскроу для иностранных покупателей недвижимости требует отдельного регуляторного разрешения, банковских отношений с несколькими лицензированными банками ОАЭ и AML-инфраструктуры для трансграничных переводов под надзором Центрального банка. Сочетание встречается редко — большинство брокерских компаний держат средства покупателей на собственном операционном счёте, а это именно то, чего иностранным покупателям следует избегать. Мы — нет.
Да — оба сценария поддерживаются. Off-plan обычно предполагает поэтапные платежи на проектное эскроу застройщика по мере строительства; мы координируем эти платежи со стороны эскроу покупателя. Secondary — единый Manager's Cheque в день регистрации, как в нашем таймлайне и в примере с семьёй из Алматы.
Расскажите нам о вашей покупке.
Отвечаем в течение 4 рабочих часов на английском, русском или арабском.
