Калькулятор доходности.

Ответы

Часто задаваемые.

• 01Какая реалистичная доходность аренды в Дубае?

  Валовая доходность в Дубае варьируется от 4% (премиум-виллы) до 8% (квартиры Marina/JVC/JLT). Краткосрочная аренда в Marina и Downtown может давать 8–12% gross, но с большей волатильностью и расходами на управление. Чистая доходность (после service charges и управления) обычно на 1.5–2 п.п. ниже валовой.

• 02Какие service charges закладывать в бюджет?

  Service charges варьируются от AED 10/sqft (старые башни JLT) до AED 25–35/sqft (premium Downtown/Palm). У вилл обычно ниже (AED 2–5/sqft), но есть community fees. Закладывайте 1–2% от стоимости объекта в год на совокупные расходы по содержанию.

• 03Как исторически рос рынок недвижимости Дубая?

  Недвижимость Дубая в среднем прирастала 6–8% в год по циклам; премиум-сегменты (Palm, Downtown, Hills) показали 12–15% годовых в 2020–2024. Рост неравномерен по районам — зоны с ограниченным предложением опережают коридоры с массовой новой застройкой.

• 04Стоит ли пользоваться компанией по управлению недвижимостью?

  Для нерезидентов и собственников с 3+ юнитами — да: управление окупает себя за счёт снижения простоев, лучшего сбора аренды и соблюдения требований. Типичные комиссии: 5–8% за долгосрочную аренду, 15–25% за краткосрочную. Idigov Property Management включает compliance, сбор арендной платы и обслуживание.

• 05Как облагается налогом доходность от недвижимости в Дубае?

  ОАЭ берут 0% подоходного налога и 0% налога на прирост капитала с недвижимости. Физлица не платят налог с арендного дохода и прибыли от продажи. Корпоративный налог (9%) может применяться к компаниям, владеющим недвижимостью коммерчески. Свою конкретную ситуацию подтверждайте с консультантом, лицензированным в ОАЭ.

• 06В чём разница между валовой и чистой доходностью?

  Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену покупки, без учёта расходов. Чистая доходность вычитает service charges, комиссии за управление, обслуживание, страховку и простои. В Дубае чистая доходность обычно на 1.5–2 п.п. ниже валовой, поэтому квартира с 8% gross реально даёт около 6% чистыми.

• 07Какой процент простоя закладывать в расчёт ROI?

  Разумная база — 4–8% (примерно 2–4 недели в год) для хорошо расположенной долгосрочной аренды, что покрывает смену арендаторов и перевыставление. У краткосрочной аренды простой намного выше — закладывайте 30–40% за год и считайте по фактически занятым ночам, а не по пиковой ставке за ночь.

• 08Действительно ли краткосрочная аренда приносит больше долгосрочной?

  Заявленная доходность краткосрочной аренды (8–12% gross в Marina и Downtown) может превышать долгосрочную, но только после вычета 15–25% за управление, меблировки, коммунальных, стоимости разрешения DTCM на holiday home и куда более высоких простоев. После всех расходов разрыв в чистой доходности часто резко сокращается, а доход более волатилен и сезонен.

• 09Какие первоначальные расходы на покупку учитывать в ROI?

  Закладывайте примерно 7–8% сверх цены: сбор DLD за перерегистрацию — 4%, плюс комиссия агентства (обычно 2%), услуги trustee, NOC и регистрация ипотеки, где применимо. Эти разовые расходы снижают фактическую доходность первого года, поэтому распределяйте их на весь срок владения при оценке ROI.

• 10Покупать за наличные или в ипотеку для лучшей доходности?

  Ипотека может повысить доходность на вложенный капитал за счёт левериджа, когда доходность аренды выше ставки по кредиту, но ставки в ОАЭ и минимальный первый взнос 20–25% для нерезидентов снижают чистый денежный поток. Покупатели за наличные сохраняют полную доходность и избегают риска ставки. Выбор зависит от вашей ставки, горизонта и ликвидности.