حاسبات دبي
حاسبة العائد (ROI).
نمذج صافي العائد الإيجاري + نمو القيمة طوال فترة الاحتفاظ — مع احتساب رسوم الخدمات والإدارة التي تتجاهلها الحاسبات العامة.
السيناريو
العائد الإجمالي: 6.40%. في دبي عادةً: 5–8% للشقق، 4–6% للفلل، 7–10% للإيجار قصير المدى.
قطاعات دبي المتميزة 2020–2024: 8–15%؛ السوق الإجمالي: 6–8%.
Idigov لإدارة العقار: 5–8% حسب المحفظة ومستوى الخدمة.
النتيجة
العائد السنوي (IRR)
لا يشمل رسوم التحويل والوكالة والتمويل. يفترض نمو إيجار 4% سنويًا.
توقع القيمة
القيمة المتوقعة
AED
max AED
- القيمة المتوقعة
- AED
3,345,5643,345,564 - نمو رأس المال
- AED
845,564845,564 - صافي الإيجار التراكمي
- AED
585,892585,892 - العائد الإجمالي الحالي
6.406.40 %- العائد الإجمالي
- AED
1,431,4561,431,456
تحليل IRR كامل بما في ذلك تكلفة التمويل وسيناريوهات الإيجار قصير المدى.
إجابات
الأسئلة الشائعة.
تتراوح العوائد الإجمالية في دبي بين 4% (الفلل المتميزة) و8% (شقق Marina/JVC/JLT). الإيجارات قصيرة الأمد في Marina وDowntown قد تحقق 8–12% إجمالي لكن بتقلب أعلى وتكاليف إدارة أكبر. صافي العائد (بعد رسوم الخدمات والإدارة) عادةً أقل بـ 1.5–2 نقطة مئوية من الإجمالي.
تتراوح رسوم الخدمات بين 10 درهم/قدم مربع (أبراج JLT القديمة) و25–35 درهم/قدم مربع (Downtown/Palm المتميزة). مجمعات الفلل عادةً أقل (2–5 درهم/قدم) مع وجود رسوم مجتمع. خصص 1–2% من قيمة العقار سنوياً للصيانة ورسوم الخدمات مجتمعةً.
متوسط ارتفاع قيمة عقارات دبي عبر الدورات 6–8% سنوياً، مع تحقيق المناطق المتميزة (Palm وDowntown وHills) عوائد سنوية 12–15% بين 2020 و2024. الارتفاع غير متساوٍ بين المجتمعات — المناطق المقيدة العرض تتفوق على ممرات الإنشاءات الجديدة عالية العرض.
للمستثمرين غير المقيمين وأصحاب 3+ وحدات: نعم — الإدارة تغطي تكلفتها عبر تقليل الشغور وتحصيل إيجار أفضل والامتثال. الرسوم المعتادة: 5–8% للإيجار طويل الأمد، 15–25% للإيجار قصير الأمد. تشمل خدمة Idigov Property Management الامتثال وتحصيل الإيجار والصيانة.
الإمارات تفرض 0% ضريبة دخل شخصية و0% ضريبة أرباح رأسمالية على العقارات. الأفراد لا يدفعون ضريبة على دخل الإيجار أو أرباح بيع العقار. الضريبة على الشركات (9%) قد تنطبق على الشركات التي تحتفظ بعقارات تجارياً. تحقق دائماً من وضعك المحدد مع مستشار مرخص في الإمارات.
العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسوماً على سعر الشراء قبل أي تكاليف. العائد الصافي يطرح رسوم الخدمات ورسوم الإدارة والصيانة والتأمين والشغور. في دبي يكون العائد الصافي عادةً أقل بـ 1.5–2 نقطة مئوية من الإجمالي، فشقة بعائد إجمالي 8% تحقق واقعياً نحو 6% صافياً.
الأساس الحصيف هو 4–8% (نحو 2–4 أسابيع سنوياً) لإيجار طويل الأمد بموقع جيد، لتغطية تغيير المستأجرين وإعادة الإدراج. الوحدات قصيرة الأمد لها شغور أعلى بكثير — خصص 30–40% على مدار العام واحسب على الليالي المشغولة فعلياً لا على السعر الليلي الأعلى.
قد تتجاوز العوائد المعلنة للإيجار قصير الأمد (8–12% إجمالي في Marina وDowntown) الإيجار طويل الأمد، لكن فقط بعد خصم 15–25% للإدارة والتأثيث والمرافق وتكلفة تصريح المنازل العطلية من DTCM وشغور أعلى بكثير. بعد كل التكاليف غالباً ما يتقلص الفارق في الصافي بشدة، والدخل أكثر تقلباً وموسمية.
خصص نحو 7–8% فوق السعر: رسم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي 4%، إضافة إلى عمولة الوكالة (عادةً 2%) ورسوم أمين التسجيل وعدم الممانعة وتسجيل الرهن عند الاقتضاء. هذه التكاليف لمرة واحدة تخفض عائدك الفعلي في السنة الأولى، لذا وزّعها على مدة الاحتفاظ عند تقييم العائد.
قد يرفع الرهن العقاري العائد على رأس المال عبر الرافعة المالية عندما يتجاوز عائد الإيجار سعر الاقتراض، لكن أسعار الفائدة في الإمارات والدفعة الأولى الدنيا 20–25% لغير المقيمين تقلّل صافي التدفق النقدي. المشتري نقداً يحتفظ بالعائد كاملاً ويتجنب مخاطر الفائدة. الخيار الأنسب يعتمد على سعرك وأفقك الزمني وسيولتك.
