Off-plan или готовая недвижимость: куда инвестируют в Дубае

Цифры говорят сами за себя. Сделки со строящейся недвижимостью составили 63 процента всех продаж недвижимости в Дубае в 2024 году, по сравнению с 54 процентами в 2023 году. В абсолютных цифрах было зафиксировано примерно 109 527 сделок со строящейся недвижимостью, что составляет рост на 60,5 процентов в годовом исчислении. Это не маргинальное предпочтение. Это структурный сдвиг в том, как капитал поступает на рынок недвижимости Дубая.

Привлекательность инвестиций в строящуюся недвижимость

Привлекательность инвестиций в строящуюся недвижимость основана на трёх преимуществах:

• Кредитное плечо через рассрочку — Планы рассрочки от застройщиков позволяют инвесторам контролировать объект недвижимости, внеся обычно 10–20 процентов первоначально, а остаток распределяется по этапам строительства
• Цены ниже рыночных — Застройщики предлагают скидки для ранних покупателей, и инвесторы, входящие на старте продаж, фиксируют эту разницу в стоимости на момент сдачи
• Рост стоимости в период строительства — В востребованных коридорах объекты, приобретённые на стадии строительства в 2022 году, к моменту сдачи в 2024 году показывали 30–50 процентов бумажной прибыли

Риски строящейся недвижимости

Однако риски заслуживают равного внимания:

• Задержки застройщиков — В 2025 году были сданы лишь 49 процентов запланированных юнитов. Задержки в 6–18 месяцев не редкость даже среди авторитетных имён
• Изменения рынка — Инвестор, покупающий на растущем рынке, может столкнуться с иной ценовой конъюнктурой на момент сдачи
• Неопределённость качества — Отделка в шоуруме не всегда идеально воспроизводится в сданном объекте

Аргументы в пользу готовой недвижимости

Готовая недвижимость обеспечивает немедленный арендный доход. Инвестор, приобретающий готовую квартиру в Dubai Marina или Business Bay, может получить арендатора в течение нескольких недель, генерируя денежный поток с первого дня. При текущей доходности 6–8 процентов этот поток дохода обеспечивает как возврат инвестиций, так и защиту от колебаний рынка.

Недостатки готовой недвижимости

• Цены входа на 20–35 процентов выше, чем у строящихся аналогов
• Транзакционные расходы оплачиваются немедленно и полностью, включая 4-процентный регистрационный сбор DLD

Сравнение доходности

• Строящаяся недвижимость в развивающихся районах: годовой прирост капитала 15–25 процентов в период строительства
• Готовая недвижимость в устоявшихся районах: общая доходность 10–14 процентов в год, сочетающая арендный доход и рост стоимости

Сравнение с поправкой на риск ближе, чем предполагают заголовки о приросте капитала.

Наша рекомендация: смешанный подход

Правильный выбор зависит от инвестиционного горизонта, готовности к риску, доступного капитала и требований к доходу:

• 50–60 процентов в готовую недвижимость в премиальных локациях для стабильного дохода
• 40–50 процентов в тщательно отобранные строящиеся проекты для захвата потенциала роста

В Idigov Group наш процесс инвестиционного консультирования начинается с понимания конкретных финансовых целей каждого клиента, прежде чем рекомендовать любое распределение.